Определение понятий. Для расчёта и сравнения налогов на квартиру и апартаменты нам надо определить налогооблагаемую базу и ставку налога. Это всё мы найдём в Налоговом кодексе. Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям.
Мифы об апартаментах.
В статье 406 НК РФ есть жилые помещения: дома, квартиры ставка налога 0,1 %
И 2 процента в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей. Дальше есть ссылка на объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, т.е. 378.2. Посмотрим эти пункты и увидим следующее.
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
А для иных ставка 0,5 %.
Две ставки налогообложения апартаментов.
Для чего нам надо в этом разобраться? Если в проектной декларации будет указан административно-деловые центры, то ваша ставка будет 2 % вместо 0,5%. Если гостиничный комплекс или апарт — отель то 0,5%. Здесь важно не попасть в категорию 2 % то есть торговые и офисные помещения. Так как торговые и офисные помещения имеют определение в законе, также как и квартиры. А апартаменты нет. То есть ваша покупка не должна быть в категории торговые и офисные помещения. Простое добавление в закон одной строки, облегчило бы жизнь многим. Почему это не сделано? Гадать не будем, но государству выгодно если вы, купив апартаменты, неожиданно для себя должны будете заплатить налог в 4 раза больше, не 20 тысяч а 80 тысяч. Какая приятная неожиданность для налоговой, а не для вас. Поэтому мы это должны знать.
Основа для расчёта налогооблагаемой базы – кадастровая стоимость.
За основу расчёта налога берётся кадастровая стоимость либо инвентаризационная стоимость, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент. Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой.
Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость. Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) www.rosreestr.ru, либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость.
Расчёт налога на квартиру и апартаменты.
Теперь возьмём значение кадастровой стоимости квартиры и апартаментов и рассчитаем налог. Мы должны учитывать, что при оплате налога с единственной квартиры применяется налоговый вычет в размере 20 м2. То есть если площадь квартиры 35 м2, то налог будет рассчитан с 15 м2. 35-20=15 м2.
Но, как правило, кадастровая стоимость квартиры выше, чем у апартаментов.
И ещё важное замечание, кадастровая стоимость ниже рыночной.
Теперь посчитаем на примере. Рыночная стоимость квартиры 7,5 миллионов рублей площадью 35 м2. Кадастровая стоимость квартиры 6 миллионов рублей. Рыночная стоимость апартаментов площадью 35 м2 — 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость апартаментов 3,5 миллиона рублей.
Налог с квартиры 0,1% от кадастровой стоимости минус вычет 20 м2.
35-15=20 м2. Надо 6 000 000/35*20= 3 428 571 рубль.
С этой стоимости и будет исчисляться налог на квартиру.
3 428 571*0,1 %= 3 428,57 рубля.
На апартаменты вычета нет. Поэтому налог берётся с полной кадастровой стоимости. 3 500 000*0,5%= 17 500 рублей.
Разница в налогах.
Разница составляет 17 500- 3 429= 14 071 рублей в год. При разнице в стоимости квартиры и апартаментов в 1 500 000 рублей нам потребуется 106,6 года на компенсацию этого налога. Как мы это посчитали 1 500 000/14 071= 106,6 лет.
Но 60-70 % покупок на рынке недвижимости это ипотечные сделки. То есть 1,5 миллиона (разница в покупке квартиры и апартаментов) это кредит в среднем возьмём на 15 лет под 10,5 %. Вы в кредит большую сумму берёте, но мы считаем только разницу в стоимости. За 15 лет переплата составит 1 484 577 рубля.
И тогда делить надо сумму 1 500 000+1 484 577=2 984 577
2 984 577/14 071=210,1 лет.
Вот с этой стороны никто не рассматривает выгоду.
Расчёт налога на апартаменты при ставке 2%.
Рассчитаем вариант налога на апартаменты при 2%. 3 500 000*2%=70 000 рублей в год. Если же кадастровая стоимость ваших апартаментов 7 000 000 рублей. То налог при ставке 2% будет 140 000 рублей в год. Это довольно существенно.
Поэтому смотрите в проектной декларации, чтобы ваши апартаменты попадали под ставку 0,5%, а не 2%.
Вы можете рассчитать свой вариант, подставляя данные в предложенные шаблоны. Тем самым определите для себя более выгодное предложение.
В следующей статье мы рассмотрим отличие покупки апартаментов и квартиры с учётом налога на недвижимость и квартплаты. То есть соединим результаты двух статей.
