Сдача апартаментов посуточно. Инвестиции в недвижимость. Стратегия третья.

Инвестиции в недвижимость. Стратегия третья. Сдача апартаментов в краткосрочную аренду. Продолжаем рассматривать инвестиции в апартаменты. Сегодня рассмотрим вариант сдачи апартаментов посуточно. Здесь возможны два варианта: сдача самостоятельно и работа с управляющей компанией. Каждый вариант имеет свои плюсы и специфику.

Мифы об апартаментах.

Рассмотрим первый вариант, когда вы сдаёте самостоятельно. Здесь желательно, что бы ваше местожительство было рядом с апартаментами. Вам придётся заселять клиентов и делать уборку помещения, также проводить косметический ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Следующая статья расходов это получение регулярного потока клиентов. Это предполагает расходы на рекламу, размещение объявлений в интернете, заключение договоров с постояльцами. Работа в принципе рутинная, но ваши апартаменты должны пользоваться спросом и должна быть их рентабельность.

Сдача апартаментов посуточно.
Сдача апартаментов посуточно.

Определение цены на наши услуги.

Здесь цены на ваши услуги должны быть выше, потому что трудозатраты выше и есть время, когда ваша недвижимость будет простаивать. Конечно, лучше иметь несколько апартаментов. Если у вас курортный город, то спрос будет иметь сезонный характер. А в остальное время года апартаменты либо будут простаивать либо сдаваться по более низкой цене. Мы будем рассматривать наш предыдущий пример апартаментов в Москве.

Когда вы сдаёте недвижимость посуточно, то коммунальные расходы должны быть включены в оплату. Также вы должны быть зарегистрированы как предприниматель либо ИП либо ООО. Предоставляя отчётные документы, вы значительно расширите круг потенциальных клиентов, пользующихся вашими услугами. Тут есть ещё плюсы, вы можете получить постоянных клиентов и рекомендации, учитывая определённые нюансы.

Дополнительный опыт, увеличивающий привлекательность вашего предложения.

Их вы получите с опытом работы, если вы любознательны и стараетесь удовлетворить потребности клиента. Например, можно готовить завтраки и включить это в расходы. Для командировочных это будет преимуществом. Суточные и оплата жилья – это две разные статьи расходов для них. Уменьшая расходы суточных, вы экономите для постояльцев определённую сумму денег. Чем выгоднее будут ваши условия, тем привлекательнее вы будете для клиентов. Желательно знать величину расходов командировочных, обычно у них есть границы столько то на жильё, столько то суточные. Для руководителей расходы больше. Например, для специалиста суточные 700 рублей в сутки, для руководителя подразделения 1000 или 1500 рублей. Это зависит от местопребывания и уровня фирмы, но есть и общепринятые правила для бухгалтерского учёта. Если фирма доплачивает, то с командировочного берётся 13 % налог, как с дополнительного дохода.

Сдача апартаментов посуточно.
Сдача апартаментов посуточно.

Требования к вашим апартаментам.

Ваши апартаменты должны быть оснащены мебелью и необходимой бытовой техникой. Этот объём должен быть достаточным для комфортного проживания не вас, а ваших постояльцев. То есть вы должны рассматривать не свои запросы, а запросы ваших клиентов. Их можно узнать в успешных гостиницах, либо у управляющих компаний апарт-отелями. Перечислим некоторые: спальное место лучше раскладной диван, тонкий телевизор, стиральная машина-автомат, микроволновая печь, фен, доска для глажения, утюг, посуда, полотенце. Желателен доступ в интернет. Набор упаковок средств гигиены в ванной то же будет плюсом. Наличие небольшого запаса продуктов, хотя бы кофе, чай и сахар с печеньем позволит человеку оценить вашу заботу. Также телефонный справочник будет не лишним.

Сдача апартаментов посуточно.
Сдача апартаментов посуточно.

Расчёт рентабельности.

При расчёте рентабельности необходимо учитывать, что ваши апартаменты могут какое то время простаивать и не приносить доход. Это зависит и от спроса и от соотношения цены и качества вашей услуги. Посмотрите предложения на ваши услуги в интернете: гостиницы и квартиры посуточно. Здесь у вас будет преимущество перед риелторами, вы не берёте комиссию. Пройдите весь путь поиска вашего варианта за потенциального клиента. Необходимо поэкспериментировать до инвестиций, чтобы не получилось убыточных вложений.

Стоимость проживания в сутки.

Ваша стоимость услуги должна учитывать ваши расходы на содержание и амортизацию (поддержания на должном уровне, ремонт) апартаментов. Расходы на рекламу, уборка, сопровождение клиентов, налоги, риски, окупаемость инвестиций за определенный срок и вынужденный простой – всё это вы учитываете при расчёте суточной оплаты. Оплата должна в сумме быть выше, чем при долговременной сдаче, иначе игра не стоит свеч. Обычно коэффициент заполнения жилья берётся 0,7. За месяц 20 дней вы сдаёте, 10 дней простой. Если у вас будет лучше, то это хорошо. Главное, что бы не было хуже. В предыдущей статье мы посчитали приемлемую для нас отдачу 65-70 тысяч в месяц. Это расчёт для апартаментов стоимостью 6 млн. Расчёт производим двумя путями: сколько нам надо получать и сколько мы можем получить. Если эти цифры совпадают, в одном промежутке, то можно инвестировать. Если не совпадают, надо искать другие варианты.

Апартаменты.
Апартаменты инвестиции

Добавим на дополнительные расходы при сдаче посуточно уборка, реклама, налоги 22 тысячи. Получим 70 тысяч + 22 тысячи = 92 тысячи. Плюс должна быть разница за труды минимум 20 % от 70 тысяч это ещё 14 тысяч. Для каждого это будет индивидуальная цифра. Она отражает условия, при которых вам выгодно будет заниматься посуточной арендой. Если вы готовы только при 30 % превышении, то и считайте из учёта 70 тысяч*30%= 21 тысяча. Тогда это будет 70+22+21=113 тысяч в месяц. Легко узнать сколько нам нужно зарабатывать при 70 %. Мы 113 тысяч/70%=получим 161,4 тысячи рублей. Вот столько мы должны зарабатывать в месяц.

Варианты расчёта.

Произведём расчёт, сколько будут стоить сутки проживания в наших апартаментах. 164,4/30 дней = 5 380 рублей в сутки. Теперь эту сумму нам надо сравнить с ценами на подобные услуги в нашем районе, городе. Это расчёт произведён для Москвы, и для апартаментов стоимостью 6 миллионов рублей. Срок окупаемости около 6 лет. В вашем варианте цифры могут быть другие, срок окупаемости больше, но подход должен быть одинаков.

Вы должны обязательно учитывать расходы, рекламу, налоги, срок окупаемости проекта, условия у конкурентов и востребованность вашей услуги.

Сдача апартаментов посуточно.
Сдача апартаментов посуточно.

Удачных вам инвестиций.

В следующих статьях я рассмотрю сдачу апартаментов через управляющие компании. Это значительно сократит ваши расходы по времени на поиск клиентов и обслуживание апартаментов. Также вы поделитесь своим заработком с управляющей компанией. Определить размер и приемлемость этого заработка для нас и будет нашей задачей в следующих статьях.

Инвестиция в недвижимость. Стратегия вторая. Сдача апартаментов.

Инвестиции в недвижимость. Стратегия вторая.

Продолжаем цикл статей об инвестициях в недвижимость. В данном случае рассматриваем инвестиции в апартаменты, потому что они дешевле квартир. При сдаче апартаментов в аренду цена будет незначительно отличаться от сдачи квартиры Но рентабельность будет выше, даже при учёте ежегодного налога на недвижимость.

Мифы об апартаментах.

Первая стратегия заключалась в том, чтобы купить апартаменты на ранней стадии строительства и реализовать их после сдачи дома в эксплуатацию. В предыдущей статье рассматривались вопросы: как выбрать надёжного застройщика и как рассчитать рентабельность проекта.

Апартаменты сдача в наём
Апартаменты сдача в наём

Вторая стратегия.

Сдача апартаментов на длительный срок, на год и более. Чем привлекательна данная стратегия: меньше расходов на рекламу, показы объекта, более бережное отношение к имуществу, гарантированный стабильный доход. Желательно взять задаток с квартирантов он будет возвращён, если имущество будет в целости и сохранности. Если вы не можете договориться о задатке, не хотят платить, стоит задуматься о платёжеспособности клиента. Лучше поискать платёжеспособного клиента, чем устраивать разборки и выгонять человека без денег, который вам напоследок может и напакостить. Обязательно должен быть договор, где предусмотрена предоплата, оплата коммунальных услуг, компенсация нанесения ущерба апартаментам или соседям. Это дисциплинирует людей в некоторой степени. Да и вам проще будет действовать если возникнет неприятная ситуация. Сломался телевизор или стиральная машина, ремонт отнести за счёт арендатора и прописать в договоре. Коммунальные платежи 2 раза в год повышаются, прописывая их оплату в договоре, вы избегаете разговоров по поводу повышения аренды.

Кухня в апартаментах.
Апартаменты сдача в аренду. Кухня в апартаментах.

Обязательные «мелочи», которые надо учитывать.

Следующий момент: договор найма помещения, заключённый на срок 12 месяцев и более подлежит регистрации в юстиции. Если хотите сэкономить время заключайте договор так, чтобы сдача апартаментов была 11 месяцев. Можете сразу оговорить ежегодное изменение цены (с учётом инфляции), тогда будет легче повышать цену, люди заранее будут к этому готовы.

Налоги. Если вас не интересует пенсионное накопление с этого вида дохода, тогда платите 13 % в конце года. Заполните в налоговой инспекции и оплатите квитанцию. Этот доход будет учитываться при получении кредита, если он вам потребуется. Также вы расширите поток клиентов среди работников, которым предприятие компенсирует найм жилого помещения.

Регистрация проживающих.

Регистрация проживающих необходима, предусмотрена административная ответственность. Это можно рассматривать и как дополнительную услугу. Постоянной регистрации в апартаментах нет, а временная продляется 1 раз в пять лет. Если у вас так долго будут жить квартиранты, то считайте вам повезло.

Теперь о рентабельности вашей инвестиции. Раньше был приемлемый срок окупаемости недвижимости 7 лет, теперь это срок увеличился до 10-12. Насколько это вам будет привлекательно судить только вам. Ведь вы можете значительно увеличить свою рентабельность. Выбрать более привлекательное место для сдачи в найм, где цена будет выше. Лучший ремонт, транспортная доступность, найти более богатого клиента, который готов за эту услугу платить соответственно. Найти фирму, которая нуждается в жилье для своих сотрудников, приезжающих в ваш город или работающих постоянно.

Сдача апартаментов.
Сдача апартаментов.

Теперь разберём на цифрах.

Если вы купили однокомнатные апартаменты в Москве за 6 миллионов, то цена сдачи апартаментов должна компенсировать их. Плюс ежегодный налог на имущество, плюс затраты на ремонт за приемлемое для вас количество лет. Допустим, для вас это будет 8 лет. Налог будет составлять 0,5 % от кадастровой стоимости в 3,5 миллиона = 17 500. Ежегодный косметический ремонт (или сумма на него) 20 тысяч, это и на бытовую технику. Значит, мы должны рассчитать приемлемую для нас цену сдачи в найм апартаментов. Затем эта цена должна быть рыночной, то есть устраивать потенциального потребителя нашей услуги. Если мы не сойдёмся, то мы потеряем прибыль. Тогда надо пересмотреть либо поиск клиента, искать более богатого, вложив деньги в рекламу, либо искать более привлекательный объект для вложения инвестиций.

Сдача апартаментов в наём (в аренду).
Сдача апартаментов в наём (в аренду).

Правильный подход к существующей реальности.

Главное понимать реальное положение вещей сейчас и вашем городе. Если вы хотите сдать дорого, а люди не могут этого себе позволить, то не они виноваты, а вы. Вы не правильно рассчитали привлекательность своего объекта. «Перехвалили своё болото», — сказал медведь суслику. Это в качестве шутки. К востребованности вашей услуги надо подходить очень серьёзно. Каждый месяц простоя апартаментов – это убытки в виде оплаты коммунальных услуг и недополученная прибыль.

Возвращаемся к цифрам. За 8 лет сумма найма должна быть 6 миллионов плюс 17 500*8 плюс 8*20 000. Итого 6 000 000+140000+160000=6 300 000 рублей. Делим на 96, это количество месяцев за 8 лет, получим 6 300 000/96 = 65 625 рублей в месяц. Но я бы рекомендовал разделить на 90 месяцев. Потому что какое то время у вас уйдёт на поиск новых постояльцев. 6 месяцев за 8 лет на поиск. Если съезжать будут реже или искать вы будете быстрее, то это хорошо.  Этот риск всё же заложите, чувствовать себя будете лучше и увереннее. 6 300 000/90= 70 000 рублей.

Рассчитывая свой вариант, подставляете цифры в наш шаблон (порядок расчёта). Добиваетесь приемлемого для себя результата. Сдача апартаментов в аренду должна быть выгодна для вас.

Удачных, рентабельных инвестиций вам.

Большую рентабельность даёт третья стратегия, о ней в следующей статье. http://apartamenty-rossii.ru/?p=142 «Сдача апартаментов посуточно».

Инвестиции в недвижимость. Стратегия Первая.

Инвестиции в недвижимость, в апартаменты. Насколько это сейчас выгодно? Методика выбора стратегий. Первая стратегия. Последние несколько лет цены на недвижимость по разным сегментам рынка значительно упали или подверглись коррекции. Достаточно сильно пострадала элитная недвижимость в Москве. Где цены снизились на 20-40 %. Конечно это было предсказуемо для некоторых и громом среди ясного неба для большинства.

Мифы об апартаментах.

Сейчас падение цен на недвижимость остановилось и кое где наблюдается незначительный подъём.

Инвестиции в недвижимость апартаменты.
Инвестиции в недвижимость апартаменты.

Кому подходят инвестиции в недвижимость?

Тому кто рассматривает продолжительный срок вложения капитала от 2 до 5-10 лет. Квартиру быстро не продашь. Это менее ликвидное имущество, чем акции голубых фишек (предприятий входящих в индекс бирж ММВБ и РТС). Оно менее прибыльное занятие чем торговля, но возможно и менее хлопотное. У кого к чему лежит душа, тот тем и занимается. Если вы не хотите открывать продуктовый магазин, нет такого объёма денег, умения и желания, то можете посмотреть в сторону недвижимости.

В общем, я своё «болото» похвалил. Теперь за дело. Недвижимость многие рассматривали как пассивный доход на старость и сбережение от инфляции. По сравнению с депозитом квартира в долгосрочной перспективе (20-30 лет, смена власти, смена экономического курса) всегда выигрывала. А деньги в банке могут обесцениться. Поэтому будем рассматривать несколько стратегий инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость апартаменты.
Инвестиции в недвижимость апартаменты.

Подход ПЕРВЫЙ. НЕ ВЕРИТЬ НИ КАКИМ ЭКСПЕРТАМ. ПЕРЕПРОВЕРЯЙТЕ ВСЁ САМИ.

Помните, НЕ ПОХВАЛИШЬ – НЕ ПРОДАШЬ. Вам расхваливают тот или иной товар для чего, что бы вы его купили. Вас пугают чем то, предупреждают для чего, что бы подтолкнуть вас к решению о покупке. Очень много охотников за вашими деньгами. Имейте это ввиду. И не станьте завтраком для кого то в этом мире. В экономическом смысле старайтесь не потерять свои накопления.

Инвестиции в недвижимость апартаменты.
Инвестиции в недвижимость апартаменты.

 

Стратегия № 1. Купить недвижимость на этапе строительства и продать после ввода дома в эксплуатацию.

Имеет место быть. Хотя рентабельность сейчас упала. Если раньше, в лучшие времена, цена за год строительства поднималась на 20-30 %. Количество таких «инвестиционных квартир» доходило до 10-30 % от общего числа. То сейчас это количество сильно поубавилось. По разным причинам: снижение спроса на жильё, снижение покупательной способности населения, снижение зарплат, неуверенность в своей занятости (возможность сокращения). Причин много и с этим фактом мы должны считаться.

Надёжный застройщик при инвестиции в недвижимость — это главное.

Что мы должны знать при реализации первой стратегии. Мы должны найти   надёжного застройщика. В Москве или в регионах к ним требования разные. Пример: для того чтобы начать строительство в Москве необходимо иметь на расчётном счёте 150 миллионов рублей. В регионах только 2 миллиона. Поэтому вероятность появления обманутых дольщиков по России гораздо выше. Следующий момент: продажи в регионах начинаются, как правило, после возведения третьего этажа. Банки аккредитовывают новостройку тоже после возведения третьего этажа. В Москве ещё котлован не выкопали уже продают, и выдают ипотеку.

Для застройщика это конечно лучший вариант. Он быстрее получает деньги и использует их в строительстве. Что такое надёжный застройщик – это застройщик который достроит ваш инвестиционный проект. Значит вы должны изучить руководство, собственников, бухгалтерский баланс предприятия, маркетинговую политику, наличие собственных ресурсов, отсутствия чрезмерных кредитных обязательств. Выбрать из большого списка самого надёжного на ваш взгляд. А это друзья непросто. Люди, которые говорят вам, что вы заработаете миллионы, просто нажимая на кнопку, или доверив им управление вашими деньгами, конечно, заработают ваши миллионы. А вы гарантированно потеряете свои деньги.

На этом этапе в Москве уже продают квартиры и дают ипотеку.
На этом этапе в Москве уже продают квартиры и дают ипотеку.

Будем разбирать примеры.

Как неправильная маркетинговая политика застройщика приведёт к вашим потерям. Застройщик неправильно рассчитал спрос на свою недвижимость. Завысил цены, люди не стали покупать. Не учёл наличие конкурентов, те перебили цены, лучше предложение. У них балконы, детский сад, школа, транспортная доступность у вас нет. Есть и другой вариант застройщик занизил цену, чтобы привлечь клиентов. Цены на стройматериалы подскочили. А количество оставшихся к продаже квартир или апартаментов не перекрывает расходы на строительство. Значит застройщик резко увеличит цены, а покупатели не захотят по таким ценам покупать. Опять будет либо задержка строительства, либо полная остановка. Здесь вы поступите правильно если продадите свою недвижимость и зафиксируете прибыль.

Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.
Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.

Застройщик начал строить одновременно много объектов, оборотных средств не хватило. Так как апартаменты это не жилая недвижимость, то не все стройки возводятся по 214 ФЗ. А даже если и возводятся, то для достройки объекта за счёт отчислений в страховой фонд, потребуется значительное время. Это уменьшит рентабельность вашей инвестиции.

Ваш застройщик должен быть с положительной историей. Он должен сдавать объекты либо точно в срок либо с небольшой задержкой до 3 месяцев. Кто не без греха?

В вашем договоре должны быть прописаны адекватные штрафные санкции за задержку строительства. Вы в случае возникновения такой ситуации легко вернёте деньги по суду. Опять вы должны знать порядок действия в такой ситуации. Он достаточно простой.

Застройщик не должен быть зарегистрирован на Кипре. Объяснения, что это для того чтобы меньше было налогов, и дешевле цена вашего варианта вас не должно вводить в заблуждения. Как вы с ним будете судиться, если в договоре будет указано, что дело будет рассматриваться по месту нахождения ответчика?

Вы нашли надёжного застройщика.

Строит за 18 месяцев дом. Уже выстроил 70 домов. Работает с 1995 года. В общем надёжен. Теперь вы должны установить для себя экономическую выгоду проекта. Для этого вы должны рассчитать какова будет примерная цена продажи после сдачи объекта в эксплуатацию. Пример вы купили апартаменты за 6 миллионов на этапе котлована. Через 18 месяцев после сдачи объекта цена будет 8   миллионов. Ваша рентабельность 2/6 = 33 % за 1,5 года. Или 33/1,5 = 22 % годовых, очень хорошо. Если вы больше ничего не будете брать, то вы заплатите 13 % с разницы стоимости объекта. (8 млн. руб. – 6 млн. руб.) * 13 % = 260 000 рублей. Тогда ваша рентабельность будет рассчитываться по другому. 2 000 000 – 260 000 = 1 740 000 рублей за 1,5 года. 1,74/6/1,5= 19,3 % годовых. Это тоже очень хороший результат по сравнению с банковским депозитом в 6,5-6,8 % годовых.

Определение рентабельности инвестиции в недвижимость апартаменты.

Здесь самое главное определить сколько будет стоить ваш объект после сдачи. Это определяется, а сколько сейчас стоят такие же объекты, но уже построенные и плюс небольшая коррекция через 18 месяцев. На 4 % с учётом инфляции, плюс 2 % с учётом роста цен, спроса и других факторов. Либо минус 2 % с учётом снижения спроса. Посчитали все возможные варианты: хороший, средний, плохой. Если ответы вас устроили инвестируйте и получайте прибыль. Но внимательно следите за динамикой строительства. В месяц по этажу строят. Если за 4 месяца этаж, то это сигнал для принятия решения продать, чтобы не остаться в убытках. У вас должны быть контрольные точки, что вы должны делать если они наступают. Чем раньше вы поймёте, что проект не достроится, то у вас будет возможность выйти из него, зафиксировав прибыль. Если вы будете лениться, и неправильно установите контрольные точки, рискуете понести убытки.

Удачных инвестиций.

Сегодня мы рассмотрели первую стратегию инвестирования в апартаменты, потому что они дешевле квартир и пользуются спросом.

Вторую и третью стратегию рассмотрим в следующих статьях.

 

Реестр апартаментов с льготами по налогу на имущество физических лиц в Москве.

Апартаменты сдача в аренду.
Реестр апартаментов с льготами по налогу

Реестр апартаментов. Документы.

26.10.2016 года Правительство Москвы утвердили реестр апартаментов с льготами по налогу на имущество физических лиц. Соответствующее постановление подписал мэр города Сергей Собянин. Это прописано в двух документах.

Мифы об апартаментах.

№ 705-ПП от 26.10.2016 «О Порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц».

https://www.mos.ru/authority/documents/doc/35029220/

№ 706-ПП от 26.10.2016 «Об утверждении реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц».

https://www.mos.ru/upload/documents/docs/26102016_64-02-1312_16_Sobyanin_SS_Sergynina_NA.pdf

Постановление Москвы о формировании реестра апартаментов с льготным налогообложением физлиц..
Постановление Москвы о формировании реестра апартаментов с льготным налогообложением физлиц..

Льготная ставка 0,5 % на уплату налога на имущество физических лиц.

На объекты, которые перечислены в реестре, распространяется льгота на уплату налога на имущество физических лиц. Если ранее ставка на эти объекты была 2 %, то теперь стало 0,5 %. Почему так произошло? Люди, купившие нежилые помещения, попали на ставку 2 %. Потому что в проектной документации эти объекты значились как торгово-офисные. Покупатели либо не посмотрели, либо были введены в заблуждение. Либо был следующий вариант. Данная недвижимость перестала пользоваться спросом, как торгово-офисная. Застройщиками было принято единственно возможное решение: продать эти объекты для проживания. Возможен и другой вариант. Объекты изначально строились для проживания. Но под офисную недвижимость дешевле была земля, или перевести участок в категорию жилой недвижимости не предоставлялось возможным. Для этого необходимо много условий, в том числе наличие социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов, школ, магазинов, мест для парковок машин и так далее. Они либо должны быть, либо их придётся построить, а это сильное удорожание проекта.

Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.

 

Необходимые условия для льготного налогообложения.

Постановление устанавливает пониженную ставку 0,5 % за первые 150 метров, последующая площадь облагается ставкой 2 %. Это должно быть единственным жильём, и там не должны быть зарегистрированы юридические организации. Кадастровая стоимость должна быть больше 100 000 рублей за 1 м2. В марте 2018 в данный реестр было добавлено ещё 8 зданий. В декабре 2018 года добавили ещё одно здание по адресу Ярославское шоссе 124.

«Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность. Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне не отличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — говорит руководитель департамента экономической политики и развития московского правительства Владимир Ефимов в пресс-релизе своего ведомства.

Реестр апартаментов Москвы с льготами по налогу на имущество физлиц.

"<yoastmark

Внимательно читайте проектную декларацию.

В постановлении говорится, что застройщик может подать заявку для внесения в реестр. Объект, должен соответствовать определённым условиям.  В этом случае решение будет принято в пользу застройщика.

Что необходимо знать потенциальным покупателям нежилой недвижимости?

 

Если вы не готовы платить налог по ставке 2 %, внимательно смотрите проектную декларацию. Вы должны купить: нежилое помещение, либо гостиничный комплекс с апартаментами. Если торгово-офисный комплекс то будьте готовы к налогу в размере 2 %. И очень осторожно относитесь к словам застройщика, что вы якобы быстро попадёте в этот реестр по льготной оплате налога физических лиц. Это совсем непросто.

Удачных приобретений.

 

Реестр апартаментов с льготами по налогу в Москве на имущество физлиц.

Название/ Район/ Адрес/ Действие льготы с года.

  1. «Кленовый DOM» Хамовники Пречистенская набережная, 7 2017 год
  2. Noble Row Хамовники Коробейников переулок, 1, стр. 5 2017 год
  3. ЖК «ОКО» Пресненский 1-й Красногвардейский проезд , 21, стр. 2 2017
  4.  Клубный дом «Мосфильмовская, 38А» Раменки улица Мосфильмовская, 38А 2017 год.
  5. ЖК «Горизонт» Зюзино проспект Балаклавский, 16А 2017 год.
  6. БЦ «Лотос» Зюзино улица Одесская, 2 2017 год.
  7. Клубный дом Sky Parks Лосиноостровский улица Изумрудная, 18 2017 г.
  8. Апартаменты в гостиничном комплексе «СтандАрт» Тверской Страстной бульвар, 2 2017 год.
  9. ЖК ‹‹Каретный Плаза›› Тверской Большой Каретный переулок, 24, стр 2
    2016 год.
  10. ЖК «Звезды Арбата» Арбат Новый Арбат, 32 2015 год.
  11. «Империя Тауэр» Пресненский Пресненская набережная, 6, стр. 2 2015
  12. «Башня Федерация» Пресненский Пресненская набережная, 12 2015
  13. «Город столиц» Пресненский Пресненская набережная, 8, стр. 1 2015
  14.  ЖК «4-й Крутицкий переулок, 14» Таганский 4-й Крутицкий переулок, 14
    2015 год.
  15. БЦ «А-48» Алтуфьевский Алтуфьевское шоссе, 48, к. 2 2015 год.
  16. «Первый деловой дом» Марьино Братиславская улица, 6 2015 год.

Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.

 

Купить квартиру или купить апартаменты в ипотеку в Москве.

Продолжим искать ответ на вопрос, что лучше купить квартиру или купить апартаменты в кредит (ипотеку). Под «лучше» будем понимать выгоднее, дешевле. И нам необходимо это увидеть в цифрах. Изучая статью о прописке или постоянной регистрации, мы приходим к пониманию, что переплачивать 1,5 миллиона рублей за постоянную прописку нет необходимости. Она скорее важна для людей пенсионного возраста, если пенсия незначительная для Москвы. Потому что там есть значительные доплаты и льготы.

Мифы об апартаментах.

Купить квартиру или купить апартаменты в ипотеку в Москве.

Пример будет тот же, квартира и апартаменты площадью 35 м2 в одном и том же районе. Цена квартиры 7,5 миллионов, цена апартаментов 6 миллионов. Первоначальный взнос 2 миллиона рублей. Для квартиры первоначальный взнос будет составлять 26,7 %. Для апартаментов 33,3 %. Ипотека у нас 10,5 % в год. На квартиру кредит 5,5 миллионов, на апартаменты 4 миллиона. Используем наш старый добрый калькулятор, который рассчитывает сразу 30 вариантов ежемесячного платежа.

В 1 колонке – срок в годах от 30 до 1. Во 2 колонке ежемесячный платёж за квартиру, исходя из кредита 5,5 миллионов под 10,5 % годовых. В 3 колонке ежемесячный платёж за апартаменты, исходя из кредита 4 миллиона под 10,5 % годовых. В 4 колонке рассчитана переплата процентов по кредиту за минусом самого кредита. То есть за 30 лет вы заплатите 50 311*30*12 — 5 500 000 = 12 611 960 рублей. Это только проценты по кредиту. Всего сумма выплат будет 50 311*30*12 = 18 111 960 рублей.

По такой же схеме производим расчёт для апартаментов в 5 колонке при кредите в 4 миллиона рублей.

Развенчиваем мифы об апартаментах.

Таблица расчёта ипотеки для квартиры и апартаментов. Сумма переплат, сравнение.

1 2 3 4 5
Сумма кредита 5 500 000 4 000 000 5 500 000 4 000 000
Процент год. 10,5 10,5
Срок месяцах 180 180
60 797 45 216 проценты проценты
Срок в годах переплата переплата
30 50 311 36 590 12 611 960 9 172 400
29 50 564 36 774 12 096 272 8 797 352
28 50 848 36 980 11 584 928 8 425 280
27 51 167 37 212 11 078 108 8 056 688
26 51 526 37 473 10 576 112 7 691 576
25 51 930 37 767 10 079 000 7 330 100
24 52 386 38 099 9 587 168 6 972 512
23 52 903 38 475 9 101 228 6 619 100
22 53 488 38 900 8 620 832 6 269 600
21 54 153 39 384 8 146 556 5 924 768
20 54 911 39 935 7 678 640 5 584 400
19 55 778 40 566 7 217 384 5 249 048
18 56 773 41 289 6 762 968 4 918 424
17 57 919 42 123 6 315 476 4 593 092
16 59 248 43 090 5 875 616 4 273 280
15 60 797 45 216 5 443 460 4 138 880
14 62 614 45 537 5 019 152 3 650 216
13 64 763 47 100 4 603 028 3 347 600
12 67 328 48 966 4 195 232 3 051 104
11 70 425 51 218 3 796 100 2 760 776
10 74 214 53 974 3 405 680 2 476 880
9 78 930 57 403 3 024 440 2 199 524
8 84 920 61 760 2 652 320 1 928 960
7 92 734 67 443 2 289 656 1 665 212
6 103 284 75 116 1 936 448 1 408 352
5 118 216 85 976 1 592 960 1 158 560
4 140 819 102 414 1 259 312 915 872
3 178 763 130 010 935 468 680 360
2 255 068 185 504 621 632 452 096
1 484 817 352 594 317 804 231 128
Купить квартиру или апартаменты в Москве.
Купить квартиру или апартаменты в Москве.

Какой интересный вывод мы можем сделать, анализируя данную таблицу.

Если мы будем платить ежемесячный платёж 61 тысячу рублей, то квартиру мы выкупим за 15 лет, а апартаменты за 8. Точнее за 8 лет и 3 месяца. И сэкономим на переплаченных процентах 5 443 460 – 1 928 960 = 3 514 500 рублей (без учёта 3 добавочных месяцев).

Какой вариант можно рассмотреть? Уж если вы очень хотите квартиру. Можно сначала взять апартаменты под меньший кредит. Быстрее его выплатить, а потом, продав апартаменты, взять квартиру в ипотеку. Для простоты расчёт проведём без учёта изменения цен. Взяли апартаменты в кредит. Через 8 лет рассчитались с ипотекой. Продали апартаменты, взяли кредит на 1,5 миллиона. Можно учесть, что апартаменты и квартира в цене будут расти, будет расти инфляция и чуть-чуть зарплата, но разницу оставим в 1,5 миллиона.

Купить квартиру или апартаменты в Москве.
Купить квартиру или апартаменты в Москве.

Быстрая выплата кредита.

При ежемесячном платеже в 60 635 рублей, мы рассчитаемся за 28 месяцев (за 2 года и 4 месяца). Переплата процентов будет составлять всего 60 635*28 – 1 500 000 = 1 697 780 – 1 500 000 = 197 780 рублей. Как мы этого добились, мы взяли меньший кредит. И он у нас не висел 8 или 15 лет. То есть тело кредита (речь идёт о 1,5 миллионов) мы не уменьшали, а платили по нему только проценты в первом варианте достаточно долго.

Вообще если вы ограничены в деньгах, то одинокому молодому человеку или девушке лучше взять сначала студию 23 м2 за 3,5 миллиона, если вы непременно хотите новостройку. Выплатить кредит. Затем, когда у вас образуется семья, вас станет двое, и четверо родителей (в лучшем случае) которые вам могут помочь, купите 1 комнатную квартиру. Рождаются дети (один или двое), расширяетесь, покупаете 2 или 3-комнатную квартиру. Используете материнский капитал.

Купить квартиру или апартаменты в Москве.
Купить квартиру или апартаменты в Москве.

Достижение цели.

Цель достигается гораздо быстрее, если она разделена на этапы. Почему то, никто целый арбуз в рот не запихивает, это невозможно физически. А вот взять неподъёмный кредит, на ненужную вещь или жилплощадь это встречается гораздо чаще. Пример: родители хотят отделить 18 летнюю дочь, купив ей двухкомнатную квартиру в ипотеку. Причём с платежами и с первоначальным взносом достаточно сложно. Парня у девушки пока нет. То есть семья в ближайшее время не образуется. Зачем переплачивать за лишнюю комнату.

Разбор ситуации.

Разобрав ситуацию, я предложил своим друзьям сначала приобрести однокомнатную квартиру для дочки. Рассчитали варианты, и оказалось, что и по ежемесячному платежу и по первоначальному взносу проходим. И платить достаточно комфортно. Когда дочка выйдет замуж, купить двухкомнатную квартиру будет гораздо проще. Ведь уже будут работать двое, плюс родители жениха могут помочь. Шестерым легче справиться с поставленной задачей, чем двоим, и ведь уже есть однокомнатная квартира. Эту квартиру можно продать, немного добавив кредитных денег, приобрести двухкомнатную.

Панты не отображают реального положения вещей.
Понты не отображают реального положения вещей.

Ставьте достижимые цели.

Если цель не достижима, увеличивайте или улучшайте инструменты для достижения цели. Либо уменьшите цель, либо поделите её на этапы, которые вы реально можете достичь.

В жизни это может выглядеть так. Сначала взяли апартаменты студию, потом однокомнатную квартиру, потом трёхкомнатную. Но воспользовались материнским капиталом, и льготной банковской ставкой в 6 %, а не 10,5 %. При наличии двоих детей можно взять льготный кредит.

Как говорил Суворов (приписывают ему): «Удача приходит к хорошо подготовленному полководцу». «Удача удачей, но и умение надо иметь», — отвечал он «доброжелателям».

Так что пожелаю вам не удачи, а умения. С умением и удача придёт!

Покупать апартаменты в Москве выгоднее чем квартиру. Расчёт содержания квартиры и апартаментов.

Продолжаем сравнение расчёта содержания квартиры и апартаментов в год в Москве. Оказывается покупать апартаменты в Москве выгоднее, чем квартиру.

Мифы об апартаментах.

Соединим полученные нами данные за оплату коммунальных услуг и налоги на квартиру и апартаменты. Берём данные из предыдущих статей.  Два главных мифа об апартаментах, высокая квартплата и налог на недвижимость. 

Покупать апартаменты в Москве выгоднее.
Покупать апартаменты в Москве выгоднее.

В этой статье расчёт коммунальных платежей. А в следующей расчёт налога на недвижимость. Налог на квартиру и апартаменты.

Квартира и апартаменты одинаковой площади 35 м2. Остальные данные тоже одинаковые: район, этаж, конструкция дома.

Таблица. Коммунальные платежи.

Квартира Апартаменты
Свет 120 кВт (3 тарифный) 478,40 605,80
Отопление 1009,81 857,51
Горячая вода 4м3 766,88 639,08
Холодная вода 6м3 и водоотведение 10 м3 456,90 422,40
Содержание 1654,10 2535,40
Итого: 4366,09 5060,19
Разница 694,10

Разница в месяц составляет 694,10 рубля. В год 694,10*12= 8 329,2 рубля в год в пользу квартиры.

Покупать апартаменты в Москве выгоднее.
Покупать апартаменты в Москве выгоднее.

Теперь добавим разницу в налогах за год.

Разница составляет 17 500 (апартаменты)- 3 429 (квартира) = 14 071 рублей в год в пользу квартиры (расходы на квартиру меньше).

К 8 329 рублям (за ЖКУ) добавляем 14 071 рубль (разница в налогообложении), получаем 22 400 рубля.

При разнице в стоимости квартиры и апартаментов в 1 500 000 рублей нам потребуется 67 лет на компенсацию этих расходов.

Как мы это посчитали 1 500 000 / 22 400= 67 лет.

Покупать апартаменты в Москве выгоднее.
Покупать апартаменты в Москве выгоднее.

Расчёт ипотечного варианта.

Но 60-70 % покупок на рынке недвижимости это ипотечные сделки. Мы подсчитаем начисленные проценты банком на 1,5 миллиона (разница в покупке квартиры и апартаментов). Этот кредит в среднем возьмём на 15 лет под 10,5 %. Вы в кредит большую сумму берёте, но мы считаем только разницу в стоимости. За 15 лет переплата составит 1 484 577 рубля за кредит в 1,5 миллиона рублей (разница стоимости квартиры и апартаментов).

И тогда делить надо сумму 1 500 000+1 484 577=2 984 577 на разницу ежегодного содержания 2 984 577/22 400=133 года.

Вот с этой стороны никто не рассматривает выгоду.

Расчёт при большей налогооблагаемой базе у апартаментов.

Но подсчитаем и вариант когда налогооблагаемая база на апартаменты выше, чем в нашем примере не 3,5 миллиона, а 4,5 миллиона (при рыночной стоимости 6 миллионов рублей). Налог получим 4 500 000*0,5%= 22 500 рублей. Разница в налогообложении квартиры и апартаментов в этом случае будет

22 500(апартаменты) — 3 429 (квартира) = 19 071 рубль.

Разница в содержании квартиры и апартаментов увеличится до 8 329 + 19 071 =   27 400 рубля в год.

Тогда экономия будет рассчитываться 1 500 000 / 27 400 = 55 лет

При ипотеке 2 984 577 / 27 400 = 109 лет.

Покупать апартаменты в Москве выгоднее.
Покупать апартаменты в Москве выгоднее.

Покупка апартаментов выгодное дело.

Апартаменты с экономической точки зрения покупать выгоднее при современных условиях. Вывод сделан для условий по нашему примеру. Для вашего конкретного случая также производите расчёт. Единственная трудность – это определение кадастровой стоимости объекта (квартиры и апартаментов) в строящемся здании. Но с определёнными допусками и это подсчитать можно.

Налог на квартиру и апартаменты. Расчёт и сравнение.

Определение понятий. Для расчёта и сравнения налогов на квартиру и апартаменты нам надо определить налогооблагаемую базу и ставку налога. Это всё мы найдём в Налоговом кодексе. Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям.

Мифы об апартаментах.

В статье 406 НК РФ есть жилые помещения: дома, квартиры ставка налога 0,1 %

И 2 процента в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей. Дальше есть ссылка на объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, т.е. 378.2. Посмотрим эти пункты и увидим следующее.

Налог на квартиру и апартаменты.
Налог на квартиру и апартаменты.

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

А для иных ставка 0,5 %.

Налог на квартиру и апартаменты.
Налог на квартиру и апартаменты.

Две ставки налогообложения апартаментов.

Для чего нам надо в этом разобраться? Если в проектной декларации будет указан административно-деловые центры, то ваша ставка будет 2 % вместо 0,5%. Если гостиничный комплекс или апарт — отель то 0,5%. Здесь важно не попасть в категорию 2 % то есть торговые и офисные помещения. Так как торговые и офисные помещения имеют определение в законе, также как и квартиры. А апартаменты нет. То есть ваша покупка не должна быть в категории торговые и офисные помещения. Простое добавление в закон одной строки, облегчило бы жизнь многим. Почему это не сделано? Гадать не будем, но государству выгодно если вы, купив апартаменты, неожиданно для себя должны будете заплатить налог в 4 раза больше, не 20 тысяч а 80 тысяч. Какая приятная неожиданность для налоговой, а не для вас. Поэтому мы это должны знать.

Основа для расчёта налогооблагаемой базы – кадастровая стоимость.

Налог на квартиру и апартаменты.
Налог на квартиру и апартаменты.

За основу расчёта налога берётся кадастровая стоимость либо инвентаризационная стоимость, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент. Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой.

 

Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость. Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) www.rosreestr.ru, либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость.

Расчёт налога на квартиру и апартаменты.

Теперь возьмём значение кадастровой стоимости квартиры и апартаментов и рассчитаем налог. Мы должны учитывать, что при оплате налога с единственной квартиры применяется налоговый вычет в размере 20 м2. То есть если площадь квартиры 35 м2, то налог будет рассчитан с 15 м2. 35-20=15 м2.

Но, как правило, кадастровая стоимость квартиры выше, чем у апартаментов.

И ещё важное замечание, кадастровая стоимость ниже рыночной.

Теперь посчитаем на примере. Рыночная стоимость квартиры 7,5 миллионов рублей площадью 35 м2. Кадастровая стоимость квартиры 6 миллионов рублей. Рыночная стоимость апартаментов площадью 35 м2 — 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость апартаментов 3,5 миллиона рублей.

Налог с квартиры 0,1% от кадастровой стоимости минус вычет 20 м2.

35-15=20 м2. Надо 6 000 000/35*20= 3 428 571 рубль.

С этой стоимости и будет исчисляться налог на квартиру.

3 428 571*0,1 %= 3 428,57 рубля.

На апартаменты вычета нет. Поэтому налог берётся с полной кадастровой стоимости. 3 500 000*0,5%= 17 500 рублей.

Налог на квартиру и апартаменты.
Налог на квартиру и апартаменты.

Разница в налогах.

Разница составляет 17 500- 3 429= 14 071 рублей в год. При разнице в стоимости квартиры и апартаментов в 1 500 000 рублей нам потребуется 106,6 года на компенсацию этого налога. Как мы это посчитали 1 500 000/14 071= 106,6 лет.

Но 60-70 % покупок на рынке недвижимости это ипотечные сделки. То есть 1,5 миллиона (разница в покупке квартиры и апартаментов) это кредит в среднем возьмём на 15 лет под 10,5 %. Вы в кредит большую сумму берёте, но мы считаем только разницу в стоимости. За 15 лет переплата составит 1 484 577 рубля.

И тогда делить надо сумму 1 500 000+1 484 577=2 984 577

2 984 577/14 071=210,1 лет.

Вот с этой стороны никто не рассматривает выгоду.

Расчёт налога на апартаменты при ставке 2%.

Рассчитаем вариант налога на апартаменты при 2%. 3 500 000*2%=70 000 рублей в год. Если же кадастровая стоимость ваших апартаментов 7 000 000 рублей. То налог при ставке 2% будет 140 000 рублей в год. Это довольно существенно.

Поэтому смотрите в проектной декларации, чтобы ваши апартаменты попадали под ставку 0,5%, а не 2%.

Вы можете рассчитать свой вариант, подставляя данные в предложенные шаблоны. Тем самым определите для себя более выгодное предложение.

В следующей статье мы рассмотрим отличие покупки апартаментов и квартиры с учётом налога на недвижимость и квартплаты. То есть соединим результаты двух статей.