Инвестиции в недвижимость. Стратегия Первая.

Инвестиции в недвижимость, в апартаменты. Насколько это сейчас выгодно? Методика выбора стратегий. Первая стратегия. Последние несколько лет цены на недвижимость по разным сегментам рынка значительно упали или подверглись коррекции. Достаточно сильно пострадала элитная недвижимость в Москве. Где цены снизились на 20-40 %. Конечно это было предсказуемо для некоторых и громом среди ясного неба для большинства.

Мифы об апартаментах.

Сейчас падение цен на недвижимость остановилось и кое где наблюдается незначительный подъём.

Инвестиции в недвижимость апартаменты.
Инвестиции в недвижимость апартаменты.

Кому подходят инвестиции в недвижимость?

Тому кто рассматривает продолжительный срок вложения капитала от 2 до 5-10 лет. Квартиру быстро не продашь. Это менее ликвидное имущество, чем акции голубых фишек (предприятий входящих в индекс бирж ММВБ и РТС). Оно менее прибыльное занятие чем торговля, но возможно и менее хлопотное. У кого к чему лежит душа, тот тем и занимается. Если вы не хотите открывать продуктовый магазин, нет такого объёма денег, умения и желания, то можете посмотреть в сторону недвижимости.

В общем, я своё «болото» похвалил. Теперь за дело. Недвижимость многие рассматривали как пассивный доход на старость и сбережение от инфляции. По сравнению с депозитом квартира в долгосрочной перспективе (20-30 лет, смена власти, смена экономического курса) всегда выигрывала. А деньги в банке могут обесцениться. Поэтому будем рассматривать несколько стратегий инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость апартаменты.
Инвестиции в недвижимость апартаменты.

Подход ПЕРВЫЙ. НЕ ВЕРИТЬ НИ КАКИМ ЭКСПЕРТАМ. ПЕРЕПРОВЕРЯЙТЕ ВСЁ САМИ.

Помните, НЕ ПОХВАЛИШЬ – НЕ ПРОДАШЬ. Вам расхваливают тот или иной товар для чего, что бы вы его купили. Вас пугают чем то, предупреждают для чего, что бы подтолкнуть вас к решению о покупке. Очень много охотников за вашими деньгами. Имейте это ввиду. И не станьте завтраком для кого то в этом мире. В экономическом смысле старайтесь не потерять свои накопления.

Инвестиции в недвижимость апартаменты.
Инвестиции в недвижимость апартаменты.

 

Стратегия № 1. Купить недвижимость на этапе строительства и продать после ввода дома в эксплуатацию.

Имеет место быть. Хотя рентабельность сейчас упала. Если раньше, в лучшие времена, цена за год строительства поднималась на 20-30 %. Количество таких «инвестиционных квартир» доходило до 10-30 % от общего числа. То сейчас это количество сильно поубавилось. По разным причинам: снижение спроса на жильё, снижение покупательной способности населения, снижение зарплат, неуверенность в своей занятости (возможность сокращения). Причин много и с этим фактом мы должны считаться.

Надёжный застройщик при инвестиции в недвижимость — это главное.

Что мы должны знать при реализации первой стратегии. Мы должны найти   надёжного застройщика. В Москве или в регионах к ним требования разные. Пример: для того чтобы начать строительство в Москве необходимо иметь на расчётном счёте 150 миллионов рублей. В регионах только 2 миллиона. Поэтому вероятность появления обманутых дольщиков по России гораздо выше. Следующий момент: продажи в регионах начинаются, как правило, после возведения третьего этажа. Банки аккредитовывают новостройку тоже после возведения третьего этажа. В Москве ещё котлован не выкопали уже продают, и выдают ипотеку.

Для застройщика это конечно лучший вариант. Он быстрее получает деньги и использует их в строительстве. Что такое надёжный застройщик – это застройщик который достроит ваш инвестиционный проект. Значит вы должны изучить руководство, собственников, бухгалтерский баланс предприятия, маркетинговую политику, наличие собственных ресурсов, отсутствия чрезмерных кредитных обязательств. Выбрать из большого списка самого надёжного на ваш взгляд. А это друзья непросто. Люди, которые говорят вам, что вы заработаете миллионы, просто нажимая на кнопку, или доверив им управление вашими деньгами, конечно, заработают ваши миллионы. А вы гарантированно потеряете свои деньги.

На этом этапе в Москве уже продают квартиры и дают ипотеку.
На этом этапе в Москве уже продают квартиры и дают ипотеку.

Будем разбирать примеры.

Как неправильная маркетинговая политика застройщика приведёт к вашим потерям. Застройщик неправильно рассчитал спрос на свою недвижимость. Завысил цены, люди не стали покупать. Не учёл наличие конкурентов, те перебили цены, лучше предложение. У них балконы, детский сад, школа, транспортная доступность у вас нет. Есть и другой вариант застройщик занизил цену, чтобы привлечь клиентов. Цены на стройматериалы подскочили. А количество оставшихся к продаже квартир или апартаментов не перекрывает расходы на строительство. Значит застройщик резко увеличит цены, а покупатели не захотят по таким ценам покупать. Опять будет либо задержка строительства, либо полная остановка. Здесь вы поступите правильно если продадите свою недвижимость и зафиксируете прибыль.

Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.
Инвестиции в недвижимость. На этом этапе уже продают квартиру и дают ипотеку.

Застройщик начал строить одновременно много объектов, оборотных средств не хватило. Так как апартаменты это не жилая недвижимость, то не все стройки возводятся по 214 ФЗ. А даже если и возводятся, то для достройки объекта за счёт отчислений в страховой фонд, потребуется значительное время. Это уменьшит рентабельность вашей инвестиции.

Ваш застройщик должен быть с положительной историей. Он должен сдавать объекты либо точно в срок либо с небольшой задержкой до 3 месяцев. Кто не без греха?

В вашем договоре должны быть прописаны адекватные штрафные санкции за задержку строительства. Вы в случае возникновения такой ситуации легко вернёте деньги по суду. Опять вы должны знать порядок действия в такой ситуации. Он достаточно простой.

Застройщик не должен быть зарегистрирован на Кипре. Объяснения, что это для того чтобы меньше было налогов, и дешевле цена вашего варианта вас не должно вводить в заблуждения. Как вы с ним будете судиться, если в договоре будет указано, что дело будет рассматриваться по месту нахождения ответчика?

Вы нашли надёжного застройщика.

Строит за 18 месяцев дом. Уже выстроил 70 домов. Работает с 1995 года. В общем надёжен. Теперь вы должны установить для себя экономическую выгоду проекта. Для этого вы должны рассчитать какова будет примерная цена продажи после сдачи объекта в эксплуатацию. Пример вы купили апартаменты за 6 миллионов на этапе котлована. Через 18 месяцев после сдачи объекта цена будет 8   миллионов. Ваша рентабельность 2/6 = 33 % за 1,5 года. Или 33/1,5 = 22 % годовых, очень хорошо. Если вы больше ничего не будете брать, то вы заплатите 13 % с разницы стоимости объекта. (8 млн. руб. – 6 млн. руб.) * 13 % = 260 000 рублей. Тогда ваша рентабельность будет рассчитываться по другому. 2 000 000 – 260 000 = 1 740 000 рублей за 1,5 года. 1,74/6/1,5= 19,3 % годовых. Это тоже очень хороший результат по сравнению с банковским депозитом в 6,5-6,8 % годовых.

Определение рентабельности инвестиции в недвижимость апартаменты.

Здесь самое главное определить сколько будет стоить ваш объект после сдачи. Это определяется, а сколько сейчас стоят такие же объекты, но уже построенные и плюс небольшая коррекция через 18 месяцев. На 4 % с учётом инфляции, плюс 2 % с учётом роста цен, спроса и других факторов. Либо минус 2 % с учётом снижения спроса. Посчитали все возможные варианты: хороший, средний, плохой. Если ответы вас устроили инвестируйте и получайте прибыль. Но внимательно следите за динамикой строительства. В месяц по этажу строят. Если за 4 месяца этаж, то это сигнал для принятия решения продать, чтобы не остаться в убытках. У вас должны быть контрольные точки, что вы должны делать если они наступают. Чем раньше вы поймёте, что проект не достроится, то у вас будет возможность выйти из него, зафиксировав прибыль. Если вы будете лениться, и неправильно установите контрольные точки, рискуете понести убытки.

Удачных инвестиций.

Сегодня мы рассмотрели первую стратегию инвестирования в апартаменты, потому что они дешевле квартир и пользуются спросом.

Вторую и третью стратегию рассмотрим в следующих статьях.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *