Продолжим искать ответ на вопрос, что лучше купить квартиру или купить апартаменты в кредит (ипотеку). Под «лучше» будем понимать выгоднее, дешевле. И нам необходимо это увидеть в цифрах. Изучая статью о прописке или постоянной регистрации, мы приходим к пониманию, что переплачивать 1,5 миллиона рублей за постоянную прописку нет необходимости. Она скорее важна для людей пенсионного возраста, если пенсия незначительная для Москвы. Потому что там есть значительные доплаты и льготы.
Мифы об апартаментах.
Купить квартиру или апартаменты в Москве.
Пример будет тот же, квартира и апартаменты площадью 35 м2 в одном и том же районе. Цена квартиры 7,5 миллионов, цена апартаментов 6 миллионов. Первоначальный взнос 2 миллиона рублей. Для квартиры первоначальный взнос будет составлять 26,7 %. Для апартаментов 33,3 %. Ипотека у нас 10,5 % в год. На квартиру кредит 5,5 миллионов, на апартаменты 4 миллиона. Используем наш старый добрый калькулятор, который рассчитывает сразу 30 вариантов ежемесячного платежа.
В 1 колонке – срок в годах от 30 до 1. Во 2 колонке ежемесячный платёж за квартиру, исходя из кредита 5,5 миллионов под 10,5 % годовых. В 3 колонке ежемесячный платёж за апартаменты, исходя из кредита 4 миллиона под 10,5 % годовых. В 4 колонке рассчитана переплата процентов по кредиту за минусом самого кредита. То есть за 30 лет вы заплатите 50 311*30*12 — 5 500 000 = 12 611 960 рублей. Это только проценты по кредиту. Всего сумма выплат будет 50 311*30*12 = 18 111 960 рублей.
По такой же схеме производим расчёт для апартаментов в 5 колонке при кредите в 4 миллиона рублей.
Развенчиваем мифы об апартаментах.
Таблица расчёта ипотеки для квартиры и апартаментов. Сумма переплат, сравнение.
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Сумма кредита | 5 500 000 | 4 000 000 | 5 500 000 | 4 000 000 |
| Процент год. | 10,5 | 10,5 | ||
| Срок месяцах | 180 | 180 | ||
| 60 797 | 45 216 | проценты | проценты | |
| Срок в годах | переплата | переплата | ||
| 30 | 50 311 | 36 590 | 12 611 960 | 9 172 400 |
| 29 | 50 564 | 36 774 | 12 096 272 | 8 797 352 |
| 28 | 50 848 | 36 980 | 11 584 928 | 8 425 280 |
| 27 | 51 167 | 37 212 | 11 078 108 | 8 056 688 |
| 26 | 51 526 | 37 473 | 10 576 112 | 7 691 576 |
| 25 | 51 930 | 37 767 | 10 079 000 | 7 330 100 |
| 24 | 52 386 | 38 099 | 9 587 168 | 6 972 512 |
| 23 | 52 903 | 38 475 | 9 101 228 | 6 619 100 |
| 22 | 53 488 | 38 900 | 8 620 832 | 6 269 600 |
| 21 | 54 153 | 39 384 | 8 146 556 | 5 924 768 |
| 20 | 54 911 | 39 935 | 7 678 640 | 5 584 400 |
| 19 | 55 778 | 40 566 | 7 217 384 | 5 249 048 |
| 18 | 56 773 | 41 289 | 6 762 968 | 4 918 424 |
| 17 | 57 919 | 42 123 | 6 315 476 | 4 593 092 |
| 16 | 59 248 | 43 090 | 5 875 616 | 4 273 280 |
| 15 | 60 797 | 45 216 | 5 443 460 | 4 138 880 |
| 14 | 62 614 | 45 537 | 5 019 152 | 3 650 216 |
| 13 | 64 763 | 47 100 | 4 603 028 | 3 347 600 |
| 12 | 67 328 | 48 966 | 4 195 232 | 3 051 104 |
| 11 | 70 425 | 51 218 | 3 796 100 | 2 760 776 |
| 10 | 74 214 | 53 974 | 3 405 680 | 2 476 880 |
| 9 | 78 930 | 57 403 | 3 024 440 | 2 199 524 |
| 8 | 84 920 | 61 760 | 2 652 320 | 1 928 960 |
| 7 | 92 734 | 67 443 | 2 289 656 | 1 665 212 |
| 6 | 103 284 | 75 116 | 1 936 448 | 1 408 352 |
| 5 | 118 216 | 85 976 | 1 592 960 | 1 158 560 |
| 4 | 140 819 | 102 414 | 1 259 312 | 915 872 |
| 3 | 178 763 | 130 010 | 935 468 | 680 360 |
| 2 | 255 068 | 185 504 | 621 632 | 452 096 |
| 1 | 484 817 | 352 594 | 317 804 | 231 128 |
Какой интересный вывод мы можем сделать, анализируя данную таблицу.
Если мы будем платить ежемесячный платёж 61 тысячу рублей, то квартиру мы выкупим за 15 лет, а апартаменты за 8. Точнее за 8 лет и 3 месяца. И сэкономим на переплаченных процентах 5 443 460 – 1 928 960 = 3 514 500 рублей (без учёта 3 добавочных месяцев).
Какой вариант можно рассмотреть? Уж если вы очень хотите квартиру. Можно сначала взять апартаменты под меньший кредит. Быстрее его выплатить, а потом, продав апартаменты, взять квартиру в ипотеку. Для простоты расчёт проведём без учёта изменения цен. Взяли апартаменты в кредит. Через 8 лет рассчитались с ипотекой. Продали апартаменты, взяли кредит на 1,5 миллиона. Можно учесть, что апартаменты и квартира в цене будут расти, будет расти инфляция и чуть-чуть зарплата, но разницу оставим в 1,5 миллиона.
Быстрая выплата кредита.
При ежемесячном платеже в 60 635 рублей, мы рассчитаемся за 28 месяцев (за 2 года и 4 месяца). Переплата процентов будет составлять всего 60 635*28 – 1 500 000 = 1 697 780 – 1 500 000 = 197 780 рублей. Как мы этого добились, мы взяли меньший кредит. И он у нас не висел 8 или 15 лет. То есть тело кредита (речь идёт о 1,5 миллионов) мы не уменьшали, а платили по нему только проценты в первом варианте достаточно долго.
Вообще если вы ограничены в деньгах, то одинокому молодому человеку или девушке лучше взять сначала студию 23 м2 за 3,5 миллиона, если вы непременно хотите новостройку. Выплатить кредит. Затем, когда у вас образуется семья, вас станет двое, и четверо родителей (в лучшем случае) которые вам могут помочь, купите 1 комнатную квартиру. Рождаются дети (один или двое), расширяетесь, покупаете 2 или 3-комнатную квартиру. Используете материнский капитал.
Достижение цели.
Цель достигается гораздо быстрее, если она разделена на этапы. Почему то, никто целый арбуз в рот не запихивает, это невозможно физически. А вот взять неподъёмный кредит, на ненужную вещь или жилплощадь это встречается гораздо чаще. Пример: родители хотят отделить 18 летнюю дочь, купив ей двухкомнатную квартиру в ипотеку. Причём с платежами и с первоначальным взносом достаточно сложно. Парня у девушки пока нет. То есть семья в ближайшее время не образуется. Зачем переплачивать за лишнюю комнату.
Разбор ситуации.
Разобрав ситуацию, я предложил своим друзьям сначала приобрести однокомнатную квартиру для дочки. Рассчитали варианты, и оказалось, что и по ежемесячному платежу и по первоначальному взносу проходим. И платить достаточно комфортно. Когда дочка выйдет замуж, купить двухкомнатную квартиру будет гораздо проще. Ведь уже будут работать двое, плюс родители жениха могут помочь. Шестерым легче справиться с поставленной задачей, чем двоим, и ведь уже есть однокомнатная квартира. Эту квартиру можно продать, немного добавив кредитных денег, приобрести двухкомнатную.
Ставьте достижимые цели.
Если цель не достижима, увеличивайте или улучшайте инструменты для достижения цели. Либо уменьшите цель, либо поделите её на этапы, которые вы реально можете достичь.
В жизни это может выглядеть так. Сначала взяли апартаменты студию, потом однокомнатную квартиру, потом трёхкомнатную. Но воспользовались материнским капиталом, и льготной банковской ставкой в 6 %, а не 10,5 %. При наличии двоих детей можно взять льготный кредит.
Как говорил Суворов (приписывают ему): «Удача приходит к хорошо подготовленному полководцу». «Удача удачей, но и умение надо иметь», — отвечал он «доброжелателям».
Так что пожелаю вам не удачи, а умения. С умением и удача придёт!
