Инвестиция в недвижимость. Стратегия вторая. Сдача апартаментов.

Инвестиции в недвижимость. Стратегия вторая.

Продолжаем цикл статей об инвестициях в недвижимость. В данном случае рассматриваем инвестиции в апартаменты, потому что они дешевле квартир. При сдаче апартаментов в аренду цена будет незначительно отличаться от сдачи квартиры Но рентабельность будет выше, даже при учёте ежегодного налога на недвижимость.

Мифы об апартаментах.

Первая стратегия заключалась в том, чтобы купить апартаменты на ранней стадии строительства и реализовать их после сдачи дома в эксплуатацию. В предыдущей статье рассматривались вопросы: как выбрать надёжного застройщика и как рассчитать рентабельность проекта.

Апартаменты сдача в наём
Апартаменты сдача в наём

Вторая стратегия.

Сдача апартаментов на длительный срок, на год и более. Чем привлекательна данная стратегия: меньше расходов на рекламу, показы объекта, более бережное отношение к имуществу, гарантированный стабильный доход. Желательно взять задаток с квартирантов он будет возвращён, если имущество будет в целости и сохранности. Если вы не можете договориться о задатке, не хотят платить, стоит задуматься о платёжеспособности клиента. Лучше поискать платёжеспособного клиента, чем устраивать разборки и выгонять человека без денег, который вам напоследок может и напакостить. Обязательно должен быть договор, где предусмотрена предоплата, оплата коммунальных услуг, компенсация нанесения ущерба апартаментам или соседям. Это дисциплинирует людей в некоторой степени. Да и вам проще будет действовать если возникнет неприятная ситуация. Сломался телевизор или стиральная машина, ремонт отнести за счёт арендатора и прописать в договоре. Коммунальные платежи 2 раза в год повышаются, прописывая их оплату в договоре, вы избегаете разговоров по поводу повышения аренды.

Кухня в апартаментах.
Апартаменты сдача в аренду. Кухня в апартаментах.

Обязательные «мелочи», которые надо учитывать.

Следующий момент: договор найма помещения, заключённый на срок 12 месяцев и более подлежит регистрации в юстиции. Если хотите сэкономить время заключайте договор так, чтобы сдача апартаментов была 11 месяцев. Можете сразу оговорить ежегодное изменение цены (с учётом инфляции), тогда будет легче повышать цену, люди заранее будут к этому готовы.

Налоги. Если вас не интересует пенсионное накопление с этого вида дохода, тогда платите 13 % в конце года. Заполните в налоговой инспекции и оплатите квитанцию. Этот доход будет учитываться при получении кредита, если он вам потребуется. Также вы расширите поток клиентов среди работников, которым предприятие компенсирует найм жилого помещения.

Регистрация проживающих.

Регистрация проживающих необходима, предусмотрена административная ответственность. Это можно рассматривать и как дополнительную услугу. Постоянной регистрации в апартаментах нет, а временная продляется 1 раз в пять лет. Если у вас так долго будут жить квартиранты, то считайте вам повезло.

Теперь о рентабельности вашей инвестиции. Раньше был приемлемый срок окупаемости недвижимости 7 лет, теперь это срок увеличился до 10-12. Насколько это вам будет привлекательно судить только вам. Ведь вы можете значительно увеличить свою рентабельность. Выбрать более привлекательное место для сдачи в найм, где цена будет выше. Лучший ремонт, транспортная доступность, найти более богатого клиента, который готов за эту услугу платить соответственно. Найти фирму, которая нуждается в жилье для своих сотрудников, приезжающих в ваш город или работающих постоянно.

Сдача апартаментов.
Сдача апартаментов.

Теперь разберём на цифрах.

Если вы купили однокомнатные апартаменты в Москве за 6 миллионов, то цена сдачи апартаментов должна компенсировать их. Плюс ежегодный налог на имущество, плюс затраты на ремонт за приемлемое для вас количество лет. Допустим, для вас это будет 8 лет. Налог будет составлять 0,5 % от кадастровой стоимости в 3,5 миллиона = 17 500. Ежегодный косметический ремонт (или сумма на него) 20 тысяч, это и на бытовую технику. Значит, мы должны рассчитать приемлемую для нас цену сдачи в найм апартаментов. Затем эта цена должна быть рыночной, то есть устраивать потенциального потребителя нашей услуги. Если мы не сойдёмся, то мы потеряем прибыль. Тогда надо пересмотреть либо поиск клиента, искать более богатого, вложив деньги в рекламу, либо искать более привлекательный объект для вложения инвестиций.

Сдача апартаментов в наём (в аренду).
Сдача апартаментов в наём (в аренду).

Правильный подход к существующей реальности.

Главное понимать реальное положение вещей сейчас и вашем городе. Если вы хотите сдать дорого, а люди не могут этого себе позволить, то не они виноваты, а вы. Вы не правильно рассчитали привлекательность своего объекта. «Перехвалили своё болото», — сказал медведь суслику. Это в качестве шутки. К востребованности вашей услуги надо подходить очень серьёзно. Каждый месяц простоя апартаментов – это убытки в виде оплаты коммунальных услуг и недополученная прибыль.

Возвращаемся к цифрам. За 8 лет сумма найма должна быть 6 миллионов плюс 17 500*8 плюс 8*20 000. Итого 6 000 000+140000+160000=6 300 000 рублей. Делим на 96, это количество месяцев за 8 лет, получим 6 300 000/96 = 65 625 рублей в месяц. Но я бы рекомендовал разделить на 90 месяцев. Потому что какое то время у вас уйдёт на поиск новых постояльцев. 6 месяцев за 8 лет на поиск. Если съезжать будут реже или искать вы будете быстрее, то это хорошо.  Этот риск всё же заложите, чувствовать себя будете лучше и увереннее. 6 300 000/90= 70 000 рублей.

Рассчитывая свой вариант, подставляете цифры в наш шаблон (порядок расчёта). Добиваетесь приемлемого для себя результата. Сдача апартаментов в аренду должна быть выгодна для вас.

Удачных, рентабельных инвестиций вам.

Большую рентабельность даёт третья стратегия, о ней в следующей статье. http://apartamenty-rossii.ru/?p=142 «Сдача апартаментов посуточно».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *