Сдача апартаментов посуточно. Инвестиции в недвижимость. Стратегия третья.

Инвестиции в недвижимость. Стратегия третья. Сдача апартаментов в краткосрочную аренду. Продолжаем рассматривать инвестиции в апартаменты. Сегодня рассмотрим вариант сдачи апартаментов посуточно. Здесь возможны два варианта: сдача самостоятельно и работа с управляющей компанией. Каждый вариант имеет свои плюсы и специфику.

Мифы об апартаментах.

Рассмотрим первый вариант, когда вы сдаёте самостоятельно. Здесь желательно, что бы ваше местожительство было рядом с апартаментами. Вам придётся заселять клиентов и делать уборку помещения, также проводить косметический ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Следующая статья расходов это получение регулярного потока клиентов. Это предполагает расходы на рекламу, размещение объявлений в интернете, заключение договоров с постояльцами. Работа в принципе рутинная, но ваши апартаменты должны пользоваться спросом и должна быть их рентабельность.

Определение цены на наши услуги.

Здесь цены на ваши услуги должны быть выше, потому что трудозатраты выше и есть время, когда ваша недвижимость будет простаивать. Конечно, лучше иметь несколько апартаментов. Если у вас курортный город, то спрос будет иметь сезонный характер. А в остальное время года апартаменты либо будут простаивать либо сдаваться по более низкой цене. Мы будем рассматривать наш предыдущий пример апартаментов в Москве.

Когда вы сдаёте недвижимость посуточно, то коммунальные расходы должны быть включены в оплату. Также вы должны быть зарегистрированы как предприниматель либо ИП либо ООО. Предоставляя отчётные документы, вы значительно расширите круг потенциальных клиентов, пользующихся вашими услугами. Тут есть ещё плюсы, вы можете получить постоянных клиентов и рекомендации, учитывая определённые нюансы.

Дополнительный опыт, увеличивающий привлекательность вашего предложения.

Их вы получите с опытом работы, если вы любознательны и стараетесь удовлетворить потребности клиента. Например, можно готовить завтраки и включить это в расходы. Для командировочных это будет преимуществом. Суточные и оплата жилья – это две разные статьи расходов для них. Уменьшая расходы суточных, вы экономите для постояльцев определённую сумму денег. Чем выгоднее будут ваши условия, тем привлекательнее вы будете для клиентов. Желательно знать величину расходов командировочных, обычно у них есть границы столько то на жильё, столько то суточные. Для руководителей расходы больше. Например, для специалиста суточные 700 рублей в сутки, для руководителя подразделения 1000 или 1500 рублей. Это зависит от местопребывания и уровня фирмы, но есть и общепринятые правила для бухгалтерского учёта. Если фирма доплачивает, то с командировочного берётся 13 % налог, как с дополнительного дохода.

Требования к вашим апартаментам.

Ваши апартаменты должны быть оснащены мебелью и необходимой бытовой техникой. Этот объём должен быть достаточным для комфортного проживания не вас, а ваших постояльцев. То есть вы должны рассматривать не свои запросы, а запросы ваших клиентов. Их можно узнать в успешных гостиницах, либо у управляющих компаний апарт-отелями. Перечислим некоторые: спальное место лучше раскладной диван, тонкий телевизор, стиральная машина-автомат, микроволновая печь, фен, доска для глажения, утюг, посуда, полотенце. Желателен доступ в интернет. Набор упаковок средств гигиены в ванной то же будет плюсом. Наличие небольшого запаса продуктов, хотя бы кофе, чай и сахар с печеньем позволит человеку оценить вашу заботу. Также телефонный справочник будет не лишним.

Расчёт рентабельности.

При расчёте рентабельности необходимо учитывать, что ваши апартаменты могут какое то время простаивать и не приносить доход. Это зависит и от спроса и от соотношения цены и качества вашей услуги. Посмотрите предложения на ваши услуги в интернете: гостиницы и квартиры посуточно. Здесь у вас будет преимущество перед риелторами, вы не берёте комиссию. Пройдите весь путь поиска вашего варианта за потенциального клиента. Необходимо поэкспериментировать до инвестиций, чтобы не получилось убыточных вложений.

Стоимость проживания в сутки.

Ваша стоимость услуги должна учитывать ваши расходы на содержание и амортизацию (поддержания на должном уровне, ремонт) апартаментов. Расходы на рекламу, уборка, сопровождение клиентов, налоги, риски, окупаемость инвестиций за определенный срок и вынужденный простой – всё это вы учитываете при расчёте суточной оплаты. Оплата должна в сумме быть выше, чем при долговременной сдаче, иначе игра не стоит свеч. Обычно коэффициент заполнения жилья берётся 0,7. За месяц 20 дней вы сдаёте, 10 дней простой. Если у вас будет лучше, то это хорошо. Главное, что бы не было хуже. В предыдущей статье мы посчитали приемлемую для нас отдачу 65-70 тысяч в месяц. Это расчёт для апартаментов стоимостью 6 млн. Расчёт производим двумя путями: сколько нам надо получать и сколько мы можем получить. Если эти цифры совпадают, в одном промежутке, то можно инвестировать. Если не совпадают, надо искать другие варианты.

Добавим на дополнительные расходы при сдаче посуточно уборка, реклама, налоги 22 тысячи. Получим 70 тысяч + 22 тысячи = 92 тысячи. Плюс должна быть разница за труды минимум 20 % от 70 тысяч это ещё 14 тысяч. Для каждого это будет индивидуальная цифра. Она отражает условия, при которых вам выгодно будет заниматься посуточной арендой. Если вы готовы только при 30 % превышении, то и считайте из учёта 70 тысяч*30%= 21 тысяча. Тогда это будет 70+22+21=113 тысяч в месяц. Легко узнать сколько нам нужно зарабатывать при 70 %. Мы 113 тысяч/70%=получим 161,4 тысячи рублей. Вот столько мы должны зарабатывать в месяц.

Варианты расчёта.

Произведём расчёт, сколько будут стоить сутки проживания в наших апартаментах. 164,4/30 дней = 5 380 рублей в сутки. Теперь эту сумму нам надо сравнить с ценами на подобные услуги в нашем районе, городе. Это расчёт произведён для Москвы, и для апартаментов стоимостью 6 миллионов рублей. Срок окупаемости около 6 лет. В вашем варианте цифры могут быть другие, срок окупаемости больше, но подход должен быть одинаков.

Вы должны обязательно учитывать расходы, рекламу, налоги, срок окупаемости проекта, условия у конкурентов и востребованность вашей услуги.

Удачных вам инвестиций.

В следующих статьях я рассмотрю сдачу апартаментов через управляющие компании. Это значительно сократит ваши расходы по времени на поиск клиентов и обслуживание апартаментов. Также вы поделитесь своим заработком с управляющей компанией. Определить размер и приемлемость этого заработка для нас и будет нашей задачей в следующих статьях.