Автор: uav2070

Два главных мифа об апартаментах: это высокая квартплата и налог на имущество. В этой статье рассмотрим коммунальные платежи за квартиру и апартаменты.

Мифы об апартаментах.

Два главных мифа об апартаментах. Расчёт квартплат за квартиру и за апартаменты.

Попробуем в этом разобраться. Для чего нам это надо? Для того чтобы выяснить стоит покупать апартаменты или только квартиры. Ведь цена на апартаменты при прочих равных условиях значительно ниже на 20-25 процентов. И только в Москве количество апартаментов составляет около 20 % от предложений на рынке.

Начнём с квартплаты.

Определим методику получения информации. Простая справка цена выше на 10-25 % на разные виды услуг покупателю ничего не говорит. Тем более если это человек приезжий. Он даже не знает, от какой суммы считать.

Первый путь взять квитанцию по оплате коммунальных платежей за квартиру и за апартаменты и сравнить. Но люди скажут, да это в вашем доме так, а в других по другому.

Поэтому обратимся за информацией в компетентные органы, которые предоставляют эти услуги или их контролируют. Это будет сайт управляющей компании, сайт правительства Москвы, Мосэнергосбыта, Водоканала. Ведь размер коммунальных платежей контролирует государство. У компаний в управлении может быть и 200 и 500 домов, здесь статистика более надёжная.

Вот пример у компании в управлении 1301 дом. Но эти дома не только в Москве.

Что входит в коммунальные платежи.

Отопление, содержание жилья, свет, вода холодная, вода горячая, водоотведение.

Так как апартаменты это, как правило, здания выше 9 этажей, то там будут электрические плиты. Такие требования ГОСТов и СНИПов. В квартирах с электрическими плитами плата за свет ниже. Но в апартаментах скидок нет, там нежилые помещения. Но сравнивать можем как с квартирами где есть газ и где газа нет. То есть будет две цены на электричество. Следующий момент – это учёт потребления электричества по времени. В утренние часы и вечерние оно дороже, днём дешевле, ночью ещё дешевле. Итак, приступаем.

1. Расчёт оплаты электричества.

Москва тарифы электричество.

Это скрин с сайта правительства Москвы. В 4 колонке цена указана на период с 01.01.19 по 30.06.19. В 5 колонке с 1.07.19 по 31.12.19.

Разница 5,25-6,57 руб.= 1,32 руб. в пиковое время потребления с 7.00-10.00 и с 17.00-21.00

4,37-5,47 руб.= 1,10 руб. в полупиковое время с 10-17 и 21-23

Ночное 1,37-1,95 руб.= 0,58 руб. ночь с 23-7 часов.

В процентном соотношении в пиковое и полупиковое время цена больше на 25 %, ночью н 42 %. Получили следующим образом 1,32/5,25*100%= 25 %   1,10/4,37*100%= 25 %

0,58/1,37*100%= 42 %.

 

Теперь посчитаем в деньгах. Возьмём для примера 1 комнатные апартаменты и квартиру, с двумя проживающими. Есть нормативы потребления на одного человека, на двух человек. Мы возьмём пример из жизни 120 кВт за месяц. 50 кВт в пиковое время, 40 в полупиковое, 30 ночное. Цифры условные, у вас и больше и меньше может быть. Но это средний вариант, вы можете рассчитать свой вариант по нашему образцу. Рассчитаем для квартиры и для апартаментов.

 

1	2	3	4	5	6
Время	Потребление в кВт.	Тариф квартира	Сумма квартира	Тариф апартаменты	Сумма апартаменты
Пик 7-10, 17-21	50	5,25 руб.	262,50 руб.	6,57 руб.	328,50 руб.
Полупик 10-17, 21-23	40	4,37 руб.	174,80 руб.	5,47 руб.	218,80 руб.
Ночь 21-7	30	1,37 руб.	41,1 руб.	1,95 руб.	58,50 руб.
Итого:			478,40 руб.		605,80 руб.

Разница в оплате за электричество при 120 кВт потребления составит 605,8-478,4= 127,4 рубля. На семью из двух человек.

 

2. Отопление.

Стоимость 1 Гкал. Тариф на теплоснабжение для населения.

Отопление для юридических лиц.

 

Сравнивать будем тариф при подключении к тепловой сети до тепловых пунктов, эксплуатируемых теплоснабжающей организацией. Для населения получаем 1803,24 руб.,

для юридических лиц 1531,26 руб. почему то меньше, что противоречит обычному мнению, но как есть. Берём квартиру и апартаменты одинаковой площадью 35 м2. Хотя апартаменты, как первое жильё можно и нужно взять 21-23 м2. Квартиру такой площади взять сложнее, это будет студия и их по количеству гораздо меньше представлено на рынке. Это будет у нас отдельная тема и статья.

По норме на 1 м2 расходуется 0,016 Гкал. тепла. Считаем для помещения площадью 35 м2 нужно 35*0,016 Гкал = 0,56 Гкал.

Норматив расхода тепловой энергии на отопление жилых помещений.

Теперь находим стоимость отопления наших помещений. Умножаем 0,56*1 803,24=

1009,81 руб. для квартиры. Для апартаментов 0,56*1 531,26= 857,51 руб.

Здесь за квартиру, как ни странно, оплата больше 1009,81-857,51= 152,30 руб.

Таким образом постепенно развенчиваются два главных мифа об апартаментах.

 

Другие расчёты смотрите в следующей статье.

https://apartamenty-rossii.ru/?p=487

 

Два главных мифа об апартаментах-продолжение.

Проведём расчёты. Сколько позволит сберечь денег льготная ипотека 6 % годовых семье с двумя детьми. Будем сравнивать с обычной ипотекой под 10,5 % годовых. Возьмём условия для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По закону здесь первоначальный взнос 20 %, кредит до 8 миллионов. Возьмём для примера стоимость квартиры 7,5 миллионов рублей. Первоначальный взнос 20 % это 1,5 миллиона. Кредит 6 миллионов.

Мифы об апартаментах.

Расчёт проведём сразу для 30 вариантов, от 30 лет до 1 года. Во 2 и 3 колонках ежемесячный платёж, в 4 и 5 переплата процентов без учёта оплаты самого кредита (6 миллионов).

Льготная ипотека 6 %. Таблица расчёта для семей с 2 и более детьми и обычного кредита под 10,5 %  годовых с 16 до 30 лет.

Сумма кредита	6 000 000	6 000 000
Процент в год	10,5	6
Срок/месяцах	180	180
Еж.м. платёж	66 324	50 631
			Переплата	Переплата
Срок в годах	в месяц	в месяц	при 10 %	при 6 %
30	54 884	35973	13 758 369	6 950 291
29	55 160	36420	13 195 832	6 674 256
28	55 470	36907	12 637 992	6 400 900
27	55 818	37439	12 085 107	6 130 275
26	56 210	38021	11 537 442	5 862 433
25	56 651	38658	10 995 271	5 597 425
24	57 149	39359	10 458 870	5 335 301
23	57 712	40131	9 928 521	5 076 110
22	58 350	40984	9 404 512	4 819 899
21	59 076	41931	8 887 132	4 566 717
20	59 903	42986	8 376 670	4 316 607
19	60 848	44165	7 873 420	4 069 615
18	61 934	45490	7 377 672	3 825 784
17	63 185	46986	6 889 714	3 585 153
16	64 635	48686	6 409 833	3 347 764

Льготная ипотека 6 %. Таблица расчёта для семей с 2 и более детьми и обычного кредита под 10,5 %  годовых с 1 до 15 лет.

Сумма кредита	6 000 000	6 000 000
Процент в год	10,5	6
Срок/месяцах	180	180
Еж.м. платёж	66 324	50 631
			Переплата	Переплата
Срок в годах	в месяц	в месяц	при 10 %	при 6 %
15	66 324	50631	5 938 308	3 113 654
14	68 306	52874	5 475 415	2 882 858
13	70 650	55483	5 021 418	2 655 411
12	73 448	58551	4 576 576	2 431 346
11	76 827	62202	4 141 132	2 210 691
10	80 961	66612	3 715 320	1 993 476
9	86 105	72034	3 299 358	1 779 726
8	92 640	78849	2 893 449	1 569 464
7	101 164	87651	2 497 779	1 362 711
6	112 674	99437	2 112 515	1 159 488
5	128 963	115997	1 737 804	959 809
4	153 620	140910	1 373 773	763 680
3	195 015	182532	1 020 528	571 138
2	278 256	265924	678 150	382 168
1	528 892	516399	346 699	196 783

 

 

Очевидные выводы.

Что можно сказать, что суммы ежемесячных выплат и переплат процентов значительно отличаются. Здесь государство основательно позаботилось о семьях с детьми. Учитывая возможность использовать материнский капитал для первоначального взноса 453 тысячи, жильё становится более доступным. Единственное условие надо успеть воспользоваться данными льготами.

Так же возможно рефинансирование ранее выданных кредитов под льготную ставку 6 % на весь срок кредита. Раньше она давалась на 3, 5, 8 лет в зависимости от количества детей 2, 3, и более. Более подробную информацию смотри в предыдущей статье.

Ипотечный льготный кредит под 6 % годовых для семей с двумя и более детей. Постановление от 28 марта 2019 года №339. В Правила предоставления субсидий кредитным организациям и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «ДОМ РФ») на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам, которые предоставлены гражданам, имеющим детей, внесены изменения. Увеличивается период субсидирования на весь срок действия кредита в размере 6% годовых. Также внесённые изменения позволят людям, имеющим рефинансированные кредиты, ещё раз рефинансировать их.

Мифы об апартаментах.

Постановлением Правительства от 30 декабря 2017 года №1711 Вот в это постановление и внесены изменения.

Льготная ипотека 6 %. О постановлении правительства.

Простым языком объясним чем знаменательно это постановление и разберём его историю. Раньше семьи с двумя и более детьми могли брать ипотеку по сниженной ставке 6 % только на 3, 5 или 8 лет в зависимости от количества детей 2,3,4 и более. После истечения льготного периода ставка возвращалась к рыночной. Вы берёте кредит на 25 лет, из них 3 года льготных, это не особо привлекательно. А сейчас льготный период распространяется на весь срок кредита.

Есть условия для получения льготы по кредиту или рефинансирования прежнего кредита. Далее по тексту закона.

Цитаты из закона.

Пункт 10.

« а) кредитный договор (договор займа) заключен в рублях не ранее 1 января 2018 г.;»

«б) размер кредита (займа) составляет: до 3 млн. рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, за исключением г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области;

до 8 млн. рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области».

«в) заемщик оплачивает за счет собственных средств, в том числе полученных из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов либо от организации — работодателя заемщика, не менее 20 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения. Для кредитов (займов), выданных на погашение ранее выданных кредитов (займов), предоставленных на цели, указанные в пункте 1 настоящих Правил, отношение размера кредита к стоимости жилого помещения не должно превышать 80 процентов».

Пункт 4 абзац 1.

«Субсидии предоставляются ……. (при условии заключения заемщиком договоров личного страхования (страхования жизни, страхования от несчастного случая и болезни) и страхования жилого помещения, являющегося предметом залога по кредиту (займу), после оформления права собственности на такое жилое помещение).»

И конечно семья должна показать, что она нуждается в улучшении жилищных условий. Либо своей квартиры вообще нет, либо количество квадратных метров жилплощади на каждого члена семьи не отвечает нормам.

Жильё должно быть на первичном рынке, то есть новостройка.

По Дальнему Востоку.

Далее, учитывая специфику Дальнего Востока ставка будет 5 %.

«9. Право на получение кредита (займа) или подписание дополнительного соглашения о рефинансировании в соответствии с настоящими Правилами возникает: у гражданина Российской Федерации при рождении у него начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31 декабря 2022 г. второго ребенка и (или) последующих детей, являющихся гражданами Российской Федерации, — по ставке 6 процентов годовых на весь срок кредита (займа);

у гражданина Российской Федерации, проживающего на территории Дальневосточного федерального округа и приобретающего жилое помещение на указанной территории, при рождении у него начиная с 1 января 2019 г. и не позднее 31 декабря 2022 г. второго ребенка и (или) последующих детей, являющихся гражданами Российской Федерации, — по ставке 5 процентов годовых на весь срок кредита (займа). Право на получение кредита (займа) в соответствии с настоящими Правилами возникает как у матери, так и у отца второго и (или) последующих детей.

Объём компенсаций.

Всего на эту программу выделено 600 миллиардов рублей до 31 декабря 2022. Эти деньги пойдут на компенсацию потери доходов банков при предоставлении ипотечных кредитов. Гасится разница между рыночной ставкой, например в 10 процентов и 6 процентами по кредиту.

Далее описывается техническая сторона, как банки должны подавать ежемесячные заявки. Как они распределяются между банками.

Минимальная заявка для банка составляет 100 миллионов рублей.

Конечно не все банки могут воспользоваться этой дополнительной привлекательной услугой и для себя и для населения.

Для некоторых банков это будет преимущество в конкурентной борьбе за заёмщика.

Для банков, конечно, будет выгоднее давать льготный кредит в Москве. Потому что сумма там до 8 миллионов, а в регионах до 3. То есть оформления меньше, расходов меньше, а доход больше. И выгоднее давать при минимальном первоначальном платеже в 20 %.

А жильё в Москве более ликвидное, чем в провинции, банку и с этой стороны удобнее предоставлять кредит в Москве и Санкт-Петербурге.

В целом это очень хорошее постановление. Оно значительно облегчит жизнь многодетным семьям, при оплате кредита. Льготная ипотека 6 % годовых.

Конкретный пример я разберу в следующих статьях. В этой статье я рассмотрю платежи по обычном кредиту в 10.5 % годовых  и сравню со льготной ставкой в 6%. Также посчитаю сумму переплат для обоих вариантов. Смотрите — это будет интересно, ведь разница будет большая. «Льготная ипотека 6 % годовых. Расчёты, сравнение с обычными условиями».  http://apartamenty-rossii.ru/?p=70

В России апартаменты – это объект недвижимости, обладающий необходимыми условиями для проживания, но имеющий статус коммерческих помещений, то есть в нём нельзя прописаться постоянно.

Мифы об апартаментах.

Апартаменты — это полноценные объекты недвижимости, которые можно приобретать, продавать, оформлять в собственность, арендовать или сдавать, завещать и дарить. Отличие апартаментов от квартир состоит в том, что эти помещения расположены в зданиях, которые имеют юридический статус нежилых, но этот факт не препятствует проживать в апартаментах.

1. Прописка или регистрация в апартаментах.

Поскольку апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, в них нельзя зарегистрироваться бессрочно. Однако можно сделать временную регистрацию и продлевать её каждые пять лет.

 

2. Апартаменты дешевле квартир с аналогичными характеристиками.

На сегодняшний день апартаменты составляют уже почти 25 процентов предложения московского жилья на первичном рынке. Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая стоимость. Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница может составлять до 20-25%.

3 Площадь апартаментов меньше, чем квартир, отсутствуют большие и бесполезные коридоры. Кухня, как правило, совмещена с комнатой.

Вы не переплачиваете за лишние метры бесполезных коридоров, больших кухонь и так далее. А цена каждого квадратного метра 150-250 тысяч рублей.

 

4. Коммунальные услуги за отопление, содержание жилья апартаментов меньше, так как их площадь меньше. Конкретный расчёт будет в специальной статье на эту тему.

 

5. Апартаменты удобны для проживания и для творчества при перепланировках.

По своей сути, апартаменты практически ничем не отличаются от привычных квартир. Пожалуй, главный плюс апартаментов — широкие возможности при создании дизайн-проектов и перепланировке помещений, в отличие от традиционных квартир, где требования к перепланировкам жёстко регламентированы и существует множество ограничений.

 

6. Вы также пользуетесь   детсадами, школами, поликлиниками и получаете полис медицинского страхования.

Оформление полиса обязательного медстрахования, равно как и отправление ребенка в образовательное учреждение, возможны для любых граждан РФ с постоянной или временной регистрацией. Поскольку в апартаментах можно легко и просто зарегистрироваться на 5 лет, никаких проблем с решением подобных вопросов у вас не возникнет.

 

Иногда на форумах в интернете появляются замечания, что место в детском саду вы получаете только после тех, кто прописан постоянно. Нет, если место в детском саду есть вы его получите в порядке очерёдности. А если места нет, то вы не получите его хоть постоянная, хоть временная регистрация.

Другое дело, что чиновник иногда может захотеть за ваш счёт обогатиться, но он это скажет и тому у кого есть постоянная прописка. Просто обратитесь в вышестоящую инстанцию. Сейчас этот вопрос решается проще. Больше контроля стало.

Развенчиваем мифы об апартаментах.

7. Вы можете поставить свой автомобиль на учёт.

   Так как процедура никак не связана с покупкой какой-либо недвижимости. Вы можете поставить свой автомобиль на учет в любом населенном пункте любого региона нашей страны. Для этого необходимо просто обратиться в выбранное вами подразделение Госавтоинспекции.

8. Вы встаёте на воинский учет.

Формально вы не просто сможете – вы должны будете это сделать. Согласно актуальным законам нашей страны, каждый военнообязанный гражданин РФ, приехавший в какое-либо место на срок продолжительностью более чем в 3 месяца, должен встать на учет в соответствующем военкомате.

9. Вы платите налог на недвижимость.Абсолютно идентичный принцип налогообложения для жилых и нежилых помещений, находящихся во владении. Налог на апартаменты составляет 0,5 % от кадастровой стоимости против 0,1% в случае с квартирой. Но при этом кадастровая база для налога на апартаменты в несколько раз ниже, чем на квартиры. Но в каждом регионе надо сравнивать. «Разы» могут превратиться в проценты. Информация с конкретными цифрами будет в отдельной статье.

10. К какой налоговой службе я буду относиться, если у меня нет постоянной регистрации в апартаментах?

    Физические лица подлежат постановке на учет по месту нахождения недвижимого имущества вне зависимости от факта прописки в нем.

11. Насколько высоки коммунальные платежи для апартаментов?

    Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.  Цены приведены для Москвы. Более подробно эту тему мы рассмотрим в специальной статье.

    

НО так как площадь апартаментов меньше, то и коммунальные услуги за отопление, содержание жилья тоже меньше. Или за 40 метров платить или за 23 метра. 

 

12. Главный плюс. Апартаменты можно купить ближе к работе, ближе к центру. И цена их будет гораздо ниже, чем у квартиры.

 

А ещё апартаменты можно сдавать в аренду. И получать стабильный доход. Но это уже отдельная тема, которую мы раскроем в следующих статьях.  

 

   Апартаменты в Москве. Сколько стоит содержание апартаментов — «жилья без постоянной прописки». Коммунальные платежи.
За год содержание самых дорогих апартаментов в Москве сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в Новой Москве (около 3,2 млн рублей).

Мифы об апартаментах.

Но мы будем смотреть и эконом класс.

Для апартаментов комфорт-класса в Москве средняя стоимость услуг по эксплуатации в 2,5 раза дешевле, чем для элитных. Тогда как разница между минимальной и максимальной ставкой за 1 кв. м составляет 6,5 раз. Такие данные приводятся в исследовании рынка апартаментов Москвы на предмет стоимости услуг управляющих компании «Метриум Групп».

Для многих покупателей становится сюрпризом тот факт, что коммунальные и эксплуатационные платежи – это разные вещи. В связи с тем, что юридически апартаменты не являются жильем, ставки на обслуживание помещений не контролируются государством. Это и приводит к тому, что стоимость услуг УК различается. Причем даже в рамках одного сегмента разброс цен может составлять существенно различаться.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент. Они, как правило, отличаются на ставку НДС. 
В цифрах арифметика следующая: 
на воду +10%, 1,1 раза.
Отопление + 25%, 1,25 раза.
Электричество + 27%, 1,27 раза.

Для того, чтобы узнать примерную стоимость оплаты жилья в своих апартаментах необходимо узнать тарифы для жилых помещений и умножить на повышающий коэффициент. Данные можно взять на сайте правительства Москвы.

Так как площадь апартаментов меньше, чем квартир, как правило кухня совмещена с комнатой, то платёж за отопление  и содержание будет меньше. Для примера возьмём площадь апартаментов 23 м2, а квартиры 37 м2. Электричество, вода, канализация по счётчикам, здесь чуть больше тариф.

Коммунальные платежи. Реальные цифры, где взять. 

Но это всё приблизительные расчёты. Чтобы получить реальные цифры, надо взять информацию из первых рук, то есть у управляющей компании. Проведя небольшие исследования, мы выяснили, что стоимость водоснабжения, канализации и электроснабжения для юридических лиц в Москве ниже, чем для населения. Очевидно это из-за большого объёма потребления данных услуг. В других же городах наоборот, услуги для юридических лиц выше. Возможно там сосредоточение предприятий гораздо меньше,  чем в Москве. Здесь ещё сумма зависит от протяжённости и изношенности коммуникаций. То есть обслуживание, ремонт старых коммуникаций будет дороже. Мы, естественно, смотрели не все города. Поэтому в каждом городе будет своя ситуация. 

Рекомендуем посмотреть статью «Два главных мифа об апартаментах»  http://apartamenty-rossii.ru/?p=82, где рассмотрены все платежи, приведены примеры от управляющих компаний и фотографии стоимости услуг. 

Эта информация необходима для тех, кто стоит перед выбором, что купить: апартаменты или квартиру. Кого пугают высокими коммунальными платежами в апартаментах. Что не всегда соответствует действительности. Для приезжих, кто не ориентируется в ситуации, и эта информация ему будет очень полезна, для принятия правильного решения.